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二0一二广州楼价:元芳,你怎样看?

百度新闻 2019-06-07 09:06:43

“元芳,你怎么看?”是狄仁杰断案中经常对副手李元芳说的口头禅,在短时间内雄踞微博话题榜首。同时,李元芳经常回答的“大人,此事必有蹊跷”也跟着走红网络。

2012年,能与“元芳”媲美的,应该就是楼价。

对于2012年的广州楼价,不同的人有不同的看法。如果从增幅来看,今年广州楼价没有暴涨,是理性的;如果从绝对值来看,今年广州楼价依然处于高位,且11月份突破了历史高位,这又是非理性的。期望2012年楼价下跌的人失望了,在这一年(前11个月,下同),广州楼价没有下跌,反而逆势增长。期望2012年楼价大涨的人也失望了,在这一年,广州楼价确实上涨了,不过同比涨幅不足4%。

对于全年楼价,如果前低后高,则向上的趋势有利于卖方;如果前高后低,则向下的趋势有利于买方。2012年的楼价,属于前者。这也是年底买家出手积极性越来越高、恐慌性购买越来越多的原因。理性还是非理性,向上还是向下,元芳,你怎么看?

以价换量 →稳量求利

2011年,中国楼市全面失收,即使调低原定销售计划,仍有大部分房企没能完成全年销售目标。这一年,广州一手住宅成交量仅仅比惨淡的2008年多了几万平方米,是广州楼市近10年来第二低的成交量。

一方面是成交量萎缩;另一方面是2010年大手大脚地花钱,2010年年底,中国出现了多少个地王?双重打击下,房企破产消息不断,去年的浙江绿城,正是整个房地产行业的缩影。

历经2011年的惨淡,众多房企不敢对2012年寄予太大的希望,不少房企今年年初制定的目标只是与去年持平,浙江绿城干脆大幅减少。即使如此,房企还是担心销售目标难以达成。因此,以价换量成为众多房企在今年年初的选择。

悲观情绪并没有在2012年弥漫多久。在以价换量、房产信贷松绑等实际刺激下,买家出手意欲有所增强。在广州,那些积压了一两年的刚性需求,从3月份开始陆续出手。楼市回暖,蔓延全国。今年3月份,正是广州全年房价最低的月份。

此后,广州楼市基本和全国同步。历经了“红5月”的喜悦、“银九金十”的丰收,开发商的钱包终于又鼓了起来。11月份,众多房企已经提前完成了全年的销售计划,多家房企有望跨入“千亿房企”行列,生存压力骤减。

没有了生存压力的房企,开始更多考虑股东的利益,考虑上半年追求量而减少的利润,以价换量逐渐减少,稳量求利开始抬头,优惠、折扣逐渐消失。同时,开发商更多地把原先延迟推出的大户型、高端产品推出市场。11月份,广州十区一手住宅网签均价高达14769元/平方米,创下新高。

较高楼价 较小涨幅

成交量的增加,令预期发生变化,引发市场连锁反应:年底,北京有二手房源一天提价70多万元、一手市场出现抢房现象;广州二手业主反价增多,一手市场买家通宵排队、恐慌性购买重现……这时候,看多派的声音明显压倒了看空派的声音。

数据面前,看空派的任何说法,都略嫌苍白。11月份,广州十区一手住宅网上签约均价创下历史新高,同比上升10.4%,环比上升9.8%;2012年前11个月,广州房价13859元/平方米,同样是历史新高。11月份,全国70个大中城市中,环比价格上涨的城市达到53个。房价下降的城市越来越少,上涨的越来越多。

一方面是楼价创新高;另一方面是楼价涨幅小。2012年前11个月,广州房价同比涨幅不过3.4%,对于历经2007年、2010年房价暴涨的广州楼市来说,这样的涨幅微不足道,在小幅上涨的情况下创出新高,说明广州房价一直在高位盘整,入市门槛没有发生多大的改变。

正因为如此,人们对广州楼价的看法产生了分歧:有人认为广州楼价比较理性,2011年小幅上涨,2012年继续小幅上涨;有人认为广州楼价并不理性,因为楼价一直在高位盘整,入市门槛依然高高在上。

2012年即将成为过去。假如楼价一直维持小幅上涨、居民收入一直高于楼价增幅,那么购房的门槛终有一天会降低。今年年底,人们对未来房价增长的预期越来越强烈,市场上的投资客增多了,即使是自住型买家,投资意识也表现得更加明显。也许,这将会影响未来楼市的成交量以及调控政策的加码。

楼市会否再度在“成交量低迷-降价-成交量上升-涨价-大幅涨价-调控加码-成交量低迷”的循环中打转?元芳,你怎么看?

微评议

楼价

总结易,预测难

有人说,预测楼价是不靠谱的事情,那基本属于风水师的范畴;也有人说,预测楼价是一件很容易的事情,纯粹是个人观点。是“不靠谱”还是“很容易”,就看出发点如何。

股市中,看空派占据上风;楼市中,看多派占据上风。

无论喜欢与否,在房价的预测上,看多派更接近于事实。但这并不能说明,对于2013年房价的预测,看多派就一定比看空派靠谱。世界经济联系密切,楼价又是本国的甚至世界的经济活动一个结果的反映,其复杂程度,不是一句话两句话所能概括。谁能预料到,2007年的辉煌之后,会有2008年的惨淡?谁又能预料到,2008年、2011年的惨淡,会在2009年、2012年发生逆转?

事实上,众人的预期,远比不上一则调控对楼市的影响大。明年楼市有没有调控,猜这个的难度比较大。

与预测楼价相比,总结楼价则容易得多了,事后诸葛总是容易做的。2012年楼市逆转,房价上升,有房贷松绑的原因、有调控效应减弱的原因……楼价上涨幅度小,则是由于限购政策仍在、广州还出台了“限售”的措施……

总结其实就是回头望,但人们不可能走回头路。总结,是为了更清楚地看到未来,找到更多楼价的变量。好好地总结,是为了更好地预测。(记者 张秀钦)

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责任编辑:张慧鑫
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